Vente de portefeuille de gestion locative : Faut-il re-signer les mandats au profit de l’acheteur ?

La vente d’un portefeuille de gestion locative constitue une étape stratégique pour de nombreux professionnels de l’immobilier. En effet, qu’il s’agisse de cabinets de gestion locative, d’agences immobilières ou de syndics de copropriété, ce processus soulève des questions juridiques et stratégiques importantes. Si vous envisagez cette cession pour partir à la retraite, changer de projet, vous recentrer sur d’autres activités ou vous développer dans une nouvelle région, il est crucial d’analyser plusieurs points. Parmi eux, la nécessité de re-signer les mandats est un sujet essentiel.

Cet article vous détaille tout ce qu’il faut savoir sur ce sujet, en fonction du mode de cession choisi, tout en abordant les obligations légales et les meilleures pratiques à adopter.

Comprendre les différents modes de cession

Lors de la cession d’un portefeuille de gestion locative, Trois scénarios principaux se présentent : la vente de titres de société, la vente de fonds de commerce ou de branche d’activité et la cession de clientèle.

Vente de parts sociales ou titres de société

Dans le cadre d’une vente de titres, les contrats restent attachés à la personne morale (société). Par conséquent, il n’est pas nécessaire de faire signer à nouveau les mandats par les bailleurs. Ce type de cession garantit une transition fluide pour les clients. Cependant, elle nécessite des étapes préalables d’audit financier et juridique approfondies, afin d’assurer une transaction sans risques. Des vérifications d’usage notamment sur la validité des mandats sont à effectuer. Il est fortement recommandé de prendre attache avec tous les bailleurs pour la bonne transmission/reprise du portefeuille client

Pour plus de détails sur ce sujet, consultez notre guide dédié : Qu’est-ce qu’une société, des titres ou des parts sociales ?.

Vente de fonds de commerce ou branche d’activité

En revanche, dans le cadre d’une vente de fonds de commerce ou de branche d’activité, une clause de substitution peut figurer dans les mandats initiaux pour permettre leur transfert sans re-signature. Cependant, ce procédé n’est pas recommandé et attire l’attention sur la faible fiabilité du portefeuille client. En effet, il peut poser des problèmes juridiques et réduire la valeur du portefeuille lors d’une future revente car une re-signature sera demandée dans tous les cas.

  • Attention ce type de cession comprend qu’il y ait du personnel, des locaux et des actifs immobilisés cédés avec le portefeuille de clientèle

Cession de Clientèle:

Dans le cadre d’une cession de clientèle, il s’agit d’une présentation des clients avec re-signature des mandats au profit du repreneur sans locaux, ni personnel, ni aucun actif complémentaire cédé. Le même processus de signature doit s’appliquer.

Fiscalité:

Attention à la fiscalité attachée à chacun de ces modes de cession. Nous vous recommandons de consulter un spécialiste avant toute décision de mode opératoire.

Pourquoi re-signer les mandats est-il recommandé ?

La Re-signature mandats gestion offre de nombreux avantages, tant pour le vendeur que pour l’acquéreur. Voici les principales raisons qui expliquent cette pratique :

Garantir la sécurité juridique

Lorsque les bailleurs signent à nouveau les mandats au nom du nouvel acquéreur, cela évite tout litige potentiel concernant la propriété des lots. Ainsi, cette démarche renforce la relation entre le gestionnaire locatif et ses clients. Cela atteste du bon engagement des bailleurs à continuer de travailler avec le repreneur.

Aussi cela permet de faire courir le mandat pour une nouvelle durée, le contrat transmis étant déjà “consommé” sur une période.

Valoriser le portefeuille de gestion locative

Un portefeuille composé de mandats re-signés et à jour s’avère bien plus attractif pour d’éventuels futurs acheteurs. Par conséquent, en cas de revente, la valeur du portefeuille sera évaluée plus favorablement, car tous les lots seront juridiquement bon. Pour approfondir cette question, consultez notre article : Comment évaluer la valeur d’un cabinet de gestion locative parisien ?.

Éviter les recours futurs

Lorsque les bailleurs signent un nouveau mandat, ils confirment leur engagement vis-à-vis du nouvel acquéreur. De cette manière, le vendeur s’assure qu’aucun recours ne sera possible sur des lots qui pourraient devenir litigieux après la cession.

Les obligations légales lors d’une cession

Informer les bailleurs

Dès que la cession est réalisée, il devient obligatoire d’informer les bailleurs du changement de gestionnaire. Cela se fait par l’envoi d’un courrier recommandé, dans des délais précis, pour garantir la validité du transfert.

Bon à savoir : Même si une clause de substitution est prévue dans le mandat initial, proposer aux bailleurs un nouveau mandat aux mêmes conditions, mais au nom du repreneur reste impératif.

Transfert des lots

La loi impose de transférer les lots du registre des mandats de l’ancien gestionnaire vers celui du nouvel acquéreur. Chaque mandat doit être correctement numéroté et mis à jour avec les informations juridiques du repreneur.

Respecter les délais de réponse

Une fois le courrier recommandé envoyé, les bailleurs disposent d’un délai pour refuser ce changement. Passé ce délai, l’absence de réponse vaut acceptation du transfert.

Les étapes clés pour une transition réussie

  1. Préparer la cession

Avant de vendre votre portefeuille, assurez-vous que tous les mandats soient valides et conformes à la loi Hoguet. Si nécessaire, faites appel à un expert pour vérifier vos registres et vos mandats sur la composition de votre portefeuille que vous cédez.

Pour en savoir plus sur les synergies possibles dans l’immobilier, notamment entre gestion locative et syndic, rendez-vous ici : Nantes : Quelles sont les synergies qui existent entre les différents métiers de l’immobilier ?.

  1. Informer les parties prenantes

Outre les bailleurs, informez vos équipes et partenaires AU BON MOMENT (administrateurs de biens, agents commerciaux, etc.) de la cession. Cela favorise une transition harmonieuse et limite les perturbations dans la gestion quotidienne. Il y a un moment bien précis pour prévenir les différentes parties et il ne faut pas faire n’importe quoi.

  1. Accompagner le nouvel acquéreur

Un accompagnement temporaire doit être prévu pour former le repreneur sur les particularités de votre portefeuille et de votre clientèle. Ce moment est propice à la rencontre des bailleurs pour se présenter et les rassurer sur la continuité des services que vous proposez, et plus encore. 

Exemple pratique : une cession réussie à Paris

Prenons l’exemple d’un cabinet de gestion locative situé à Paris, composé de 150 lots. Le vendeur, partant à la retraite, décide de faire re-signer tous les mandats au profit de son repreneur. Cette démarche garantit une valorisation optimale de son portefeuille et facilite l’acquisition pour le repreneur. Résultat : une transaction fluide, des bailleurs rassurés, un portefeuille cédé au meilleur prix et de nouveaux lots gagnés pour le repreneur puisqu’une bonne communication a été faite.

Pour plus d’informations sur la création de portefeuille de gestion locative à Paris, consultez : Paris : Quelles sont les étapes pour créer un portefeuille de gestion locative ?.

Les opportunités dans les grandes villes françaises

La gestion locative reste un secteur dynamique dans de nombreuses grandes villes comme Bordeaux, Nantes ou Lyon. Ainsi, les portefeuilles bien gérés dans ces régions attirent de nombreux acquéreurs, grâce à l’attractivité économique et immobilière de ces zones. Pour découvrir les tendances et opportunités locales, consultez nos articles :

En conclusion

Re-signer les mandats lors de la vente d’un portefeuille de gestion locative s’impose comme une démarche essentielle pour garantir la sécurité juridique, valoriser le portefeuille et prévenir tout litige futur. Que vous soyez vendeur ou acquéreur, il est indispensable de respecter les obligations légales et d’adopter les bonnes pratiques afin d’assurer une transition fluide.

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